Calcular la comisión de amortización de una hipoteca

¿Qué es la cancelación anticipada de hipoteca?

Cuando firmas tu hipoteca, te comprometes a devolver el dinero prestado en un plazo determinado pagando un número de cuotas mensuales. Ese plazo de devolución puede ser muy largo, en muchos casos es de 30 años. Cuanto más extenso es el plazo de devolución, más intereses vas a pagar. Para que te hagas una idea, si pides 100.000 euros a 15 años con un tipo de interés del 3%, pagarías 24.304,70 euros de intereses; para esos mismos 100.000 euros a 30 años pagarías 51.777,45 euros en intereses, más del doble.

La normativa permite a los consumidores realizar cancelaciones anticipadas de sus hipotecas en cualquier momento, es decir, devolver todo o parte del capital prestado antes del plazo fijado. Así que, si consigues reunir una cantidad de dinero suficiente, puedes plantearte devolver anticipadamente todo o una parte del capital que pediste prestado para ahorrate el pago de los intereses. 

¿Es mejor acortar plazo o bajar la cuota?

Si devuelves todo el capital, la hipoteca queda cancelada y dejas de pagar cuotas, pero si haces una cancelación solo parcial, tendrás que elegir entre:

• Reducir la cuota, manteniendo el plazo fijado en el contrato. Con esto, llegarás con más comodidad a fin de mes.
• Acortar el plazo. Seguirás abonando la misma cuota mensual, pero acabarás de pagar antes del plazo fijado. Esta opción es más interesante desde el punto de vista económico porque produce mayor ahorro.

La decisión, por tanto, depende de cómo de ajustado sea tu presupuesto mensual: si puedes mantener la misma cuota sin problemas, es más recomendable acortar años de plazo.

¿Qué comisión de cancelación anticipada se paga?

Como veíamos, la normativa permite que devuelvas el préstamo antes de lo acordado y, al hacerlo, dejarás de abonar una parte de los intereses previstos. Eso supone que el banco va a dejar de percibir los intereses que tenía previstos. Por eso, está permitido que las entidades establezcan unas comisiones por las amortizaciones anticipadas, pero con unos límites que se han ido modificando por ley a lo largo de los años. De esta manera, el importe máximo de esa comisión dependerá de la fecha de la firma de la hipoteca.

Si te estás planteando contratar una hipoteca, comprueba en el comparador de OCU las que ofrecen mejores condiciones con tipos de interés bajos y pocas o ninguna comisión:

COMPARA HIPOTECAS

Hipotecas variables: entre el 0,15 % y el 1 %

En el caso de los préstamos a tipo de interés variable:

• Si el préstamo se contrató antes del 9 de diciembre de 2007, la comisión de cancelación no podrá ser superior al 1% del capital pendiente.
• Préstamos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, se aplica una “compensación por desistimiento” cuyo importe máximo es el 0,5 % durante los cinco primeros años del préstamo, reduciéndose al 0,25 % transcurrido dicho plazo.
• Préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019, las entidades pueden optar por establecer una comisión máxima del 0,15 % durante los cinco primeros años o bien un 0,25 % durante los tres primeros años. No pueden cobrar comisión pasados esos plazos y tampoco pueden cobrarla si la amortización anticipada no supone una pérdida financiera para el banco.

En hipotecas fijas: limitada a la pérdida del banco

Con los préstamos hipotecarios a tipo fijo, ocurre lo mismo: el tope a la comisión depende de la fecha:

• Firmados antes del 9 de diciembre de 2007, la comisión será la pactada en la escritura, no tiene tope.
• Firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, se aplica la misma “compensación por desistimiento” que en los variables (0,5 % durante los 5 primeros años y 0,25 % después). En estos préstamos, se puede aplicar una segunda comisión de “Compensación por riesgo de tipo de interés”, pero solo si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
• Firmado a partir del 16 de junio de 2019, solo se puede aplicar una comisión si la cancelación anticipada supone una pérdida financiera para la entidad y será, como máximo, del 2 % sobre el importe amortizado durante los diez primeros años del contrato o del 1,5 % si es posterior. 

¿Qué es la pérdida financiera y cómo se calcula?

La pérdida financiera es lo que el banco deja de ganar y esto influye en la comisión que puede llegar a cobrarte el banco.

El banco no siempre pierde si cancelas antes de tiempo

Si realizas una amortización anticipada de un préstamo, el banco recibe su dinero antes del plazo, pero pierde una parte de los intereses que esperaba cobrar.

Al recuperar antes el capital, puede volver a prestárselo a otra persona, pero será según las condiciones del mercado, con un interés mayor o menor al que te hubiera cobrado a ti. Si los tipos de interés están más bajos que cuando contrataste tu hipoteca, el banco sufrirá una pérdida financiera porque ganará menos de lo que tenía previsto. Por el contrario, si cuando cancelas anticipadamente, los tipos de interés del mercado son superiores a los del momento en que formalizaste el préstamo, el banco no experimenta una pérdida financiera, ya que podrá prestar el dinero a interés más alto.

¿Cómo se calcula si ha habido pérdida?

Para saber si existe una pérdida financiera, hay que comparar el dinero que el banco recibe ahora (el capital reembolsado anticipadamente) con lo que habría ganado si se siguiera pagando hasta el final, es decir, el valor de mercado del préstamo en el momento de hacer la amortización. Esta valoración requiere que se defina cuál es el tipo de interés de mercado en ambos momentos.

Para calcular ese tipo de interés de mercado, la norma obliga a utilizar de referencia unos índices oficiales: el Interest Rate Swap (IRS) al plazo que más se aproxime al tiempo que reste hasta el vencimiento. El Banco de España los publica mensualmente. Además, hay que aplicarle un diferencial que se calcula restando el tipo de interés fijado en el contrato del IRS de esa fecha al plazo más cercano al vencimiento.

Con esos datos, se aplica una fórmula financiera para calcular el valor del préstamo: si resulta inferior a la cantidad que vas a devolver, no hay pérdida financiera para el banco y, en consecuencia, tampoco pagarías comisión. 

Calcula la comisión con OCU

Complicado ¿verdad? En la práctica es el banco quien se encarga de determinar si hay pérdida financiera y el importe de la comisión. Esto limita la autonomía de los usuarios para tomar decisiones sin tener que depender de la entidad. Por eso, OCU ha diseñado una calculadora que te hace los cálculos sin esperar al banco. 

• Capital inicial: por ejemplo, 100.000 euros
• Capital pendiente: lo que reste por devolver en el momento en que vayas a amortizar (sin los intereses).
• Fecha de contratación: el día que figura en la escritura de la hipoteca
• Tipo de interés: el nominal que figure en el contrato
• Plazo inicial (en meses):  el número de cuotas que aparece en la escritura (por ejemplo, 180 si era un préstamo a 15 años).
• Cuotas hasta terminar: las que quedarín por pagar desde que mortices hasta el final
• Cantidad que quieres amortizar: por ejemplo, 63.487 euros
• Comisión de amortización anticipada en el contrato: por ejemplo, 2%
• Fecha de la amortización:el mes en el que te propones amortizar anticipadamente

Si conoces esos datos, ya puedes hacer tu simulación y comprobar si corresponde aplicarte la comisión y, si fuera así, a cuánto ascendería:

CALCULA TU COMISIÓN DE CANCELACIÓN

¿Me interesa amortizar hipoteca?

Ahora que ya conoces la comisión que tendrías que pagar, para decidir si amortizar hipoteca o no debes valorar si es financieramente la mejor opción.

Compara con la rentabilidad de una inversión

Si tienes una hipoteca a un tipo de interés bajo o te falta poco tiempo para terminar de devolverla, es posible que obtengas más rentabilidad invirtiendo en otro producto financiero que amortizando hipoteca. Al hacer los cálculos, descuenta los impuestos a pagar por la inversión y el riesgo que asumes con ella. Si consigues más rentabilidad con la inversión que los intereses que te ahorras, lo más recomendable sería invertir en lugar de amortizar.

Precauciones antes de amortizar

Si ves que te conviene amortizar, sigue estos pasos:

• Calcula la comisión. Para ello, revisa con cuidado tu contrato de hipoteca. Si es a tipo variable, probablemente no haya comisión, pero debes confirmarlo. En hipotecas a tipo fijo, usa nuestra calculadora para saber si habría pérdida financiera y el importe que te corresponderá pagar.
• Avisa a tu banco tu decisión de amortizar anticipadamente dentro del plazo establecido que tenga establecido, como mucho un mes de antelación.
• Pide al banco la información detallada sobre los efectos y costes de la operación. La ley obliga al banco a entregarla por escrito en 3 días hábiles.
• Elige si quieres reducir cuota o reducir plazo. Acortando plazo ahorras más intereses a lo largo de la vida del préstamo; reducir cuota mejorará tu liquidez mensual.
• Si tienes un seguro de vida o amortización con el banco como beneficiario y amortizas totalmente el préstamo, el seguro se extingue y deben devolverte la prima no consumida, salvo que te interese y pidas mantenerlo designando otro beneficiario que no sea el banco.
• Si compraste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013 y te queda hipoteca por pagar, todavía puedes aplicar una deducción por adquisición de vivienda habitual del 15 % de las cuotas pagadas. Revisa si al amortizar capital, superarías el límite para poder aplicar la deducción, que es de 9.040 euros anuales. Si es así, tal vez te interese más mantener la deducción que devolver el capital.